주택담보대출 계산기

입력 항목 안내

• 주택 가격—구입하려는 집의 매매가를 입력합니다. 취득세, 수수료, LTV 계산의 기준이 되는 금액입니다.
• 자기자본—집값 중 본인이 직접 마련하는 금액입니다. 원 단위로 넣거나 집값 대비 비율로 입력할 수 있습니다.
• 대출 기간—대출을 몇 년, 몇 개월 동안 갚을지 입력합니다. 기간이 길수록 월 상환액은 낮아지지만 총 이자는 늘어날 수 있습니다.
• 대출금리—주택담보대출에 적용되는 연 이자율입니다. 계산기에서는 연 금리를 월 금리로 나누어 매월 이자를 계산합니다.
• 단일 금리—대출 전체 기간 동안 같은 금리가 적용된다고 보고 계산합니다.
• 2단계 금리—초기 기간과 이후 기간의 금리가 다를 때 사용합니다. 예를 들어 1~36회차는 3.5%, 이후는 4.0%처럼 입력할 수 있습니다.
• 3단계 금리—금리가 세 구간으로 나뉘는 대출을 계산할 때 사용합니다. 고정금리 후 변동금리로 바뀌는 상품을 가정할 때 유용합니다.
• 회차—몇 번째 상환월부터 몇 번째 상환월까지 해당 금리를 적용할지 정하는 구간입니다. 1회차는 첫 상환월을 뜻합니다.
• 상환 방식—대출을 어떤 방식으로 갚을지 선택합니다. 원리금균등, 원금균등, 만기일시상환에 따라 월 납입액과 총 이자가 달라집니다.
• 거치기간—초기 몇 년 또는 몇 개월 동안 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 당장은 부담이 줄지만 이후 상환액이 커질 수 있습니다.
• 거치기간 이자를 원금에 더하기—거치기간 동안 이자를 바로 내지 않고 원금에 합산해 계산합니다. 이 경우 이후 갚아야 할 원금이 늘어납니다.
• 취득세—주택을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 이 계산기에서는 원 단위 또는 주택가격 대비 비율로 입력할 수 있습니다.
• 인지세—대출 계약이나 금융거래 과정에서 발생할 수 있는 세금입니다. 실제 부담액은 대출금액과 은행 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
• 보수·수수료—중개보수, 법무 관련 비용, 금융기관 수수료 등 주택 구입 과정에서 발생할 수 있는 부대비용을 입력하는 항목입니다.
• 기타 비용—이사비, 등기 관련 추가비, 감정비 등 위 항목에 포함되지 않는 비용을 따로 반영할 때 사용합니다.
• 부대비용을 대출금에 포함—취득세와 각종 비용을 현금으로 내지 않고 대출 원금에 포함해 계산합니다. 월 상환액과 총 이자가 늘어날 수 있습니다.
• 첫 상환일—대출금을 처음 갚기 시작하는 날짜입니다. 상환 스케줄과 완납 예정일 계산에 사용됩니다.
• 연 소득—세전 기준 연간 소득입니다. DTI와 DSR 기준으로 대출 가능금액을 추정할 때 사용됩니다.
• 기존 부채 월 상환액—이미 갚고 있는 신용대출, 자동차 할부, 기존 주택담보대출 등의 월 상환액입니다. DSR 계산에서 중요하게 반영됩니다.
• 매월 추가 상환액—정해진 월 상환액 외에 매달 추가로 갚을 금액입니다. 원금을 빨리 줄여 총 이자를 낮추는 데 도움이 됩니다.
• 매월 추가 상환 시작—매월 추가 상환을 언제부터 시작할지 정합니다. 시작월 이후부터 상환표에 반영됩니다.
• 매년 추가 상환액—상여금, 성과급, 연말 여유자금처럼 1년에 한 번 추가로 갚을 금액입니다.
• 매년 추가 상환 시작—매년 추가 상환을 어느 달부터 반영할지 정합니다.
• 일시 중도상환—특정 월에 한 번에 추가로 갚는 금액입니다. 목돈이 생겼을 때 이자 절감 효과를 확인할 수 있습니다.
• 상환월—일시 중도상환 또는 추가 상환이 실제로 이루어지는 월입니다. 해당 월의 대출잔액에서 먼저 차감됩니다.
• 추가 입력—여러 번의 일시 중도상환 계획이 있을 때 더 많은 상환 일정을 입력할 수 있습니다.
• 자기자금—‘내 예산으로 살 수 있는 집은?’ 계산에서 사용하는 보유 현금입니다. 집값과 취득비용을 감당하는 데 쓸 수 있는 금액입니다.
• 현재 월세 또는 절감 가능한 주거비—집을 사면 더 이상 내지 않게 되는 월세나 줄일 수 있는 주거비입니다. 매월 대출 상환에 돌릴 수 있는 금액으로 봅니다.
• 추가로 부담 가능한 월 여유자금—현재 생활비를 제외하고 매달 더 부담할 수 있는 금액입니다. 무리한 금액을 넣으면 실제 생활 부담이 커질 수 있습니다.
• 예상 월 관리비 및 유지비—아파트 관리비, 수선비, 보험료 등 집을 보유하면서 매달 나갈 수 있는 비용입니다. 주택 구입 가능 예산에서 차감됩니다.
• 주택담보대출 금리—내 예산으로 살 수 있는 집값을 계산할 때 적용하는 대출 금리입니다. 금리가 높을수록 같은 월 예산으로 빌릴 수 있는 금액은 줄어듭니다.
• 대출 기간—내 예산 계산에서 대출을 몇 년 동안 갚을지 설정합니다. 기간이 길면 가능한 집값은 커질 수 있지만 총 이자는 늘어납니다.
• 계산하기—입력한 조건으로 월 상환액, 총 이자, 총 부담액, 예상 완납일, 상환표와 그래프를 다시 계산합니다.

LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

주택담보대출을 받을 때 은행은 집값만 보지 않습니다. 담보가치 대비 대출금이 얼마나 되는지, 소득 대비 원리금 부담이 얼마나 되는지, 기존 대출까지 포함해 감당 가능한지를 함께 봅니다. 이때 자주 나오는 기준이 LTV, DTI, DSR입니다.

• LTV—주택가격 대비 대출금 비율입니다. 이 계산기에서는 대출금액을 주택가격으로 나누어 계산합니다. 부대비용을 대출금에 포함하면 그 비용까지 대출원금에 들어가므로 LTV가 더 높게 표시될 수 있습니다.
  계산식: 대출금액 ÷ 주택가격 × 100
• DTI—연 소득에서 주택담보대출 상환에 어느 정도까지 쓸 수 있는지 보는 기준입니다. 이 계산기에서는 연 소득에 DTI 비율을 곱한 뒤, 기존 부채 월 상환액의 일부를 차감해 주택담보대출 가능금액을 추정합니다.
  계산식: 연 소득 × DTI 비율 - 기존 부채 월 상환액 × 12 × 0.6
• DSR—모든 대출의 원리금 상환 부담을 월 소득 대비로 보는 기준입니다. 이 계산기에서는 월 소득에 DSR 비율을 곱한 뒤 기존 부채 월 상환액을 차감하고, 남은 금액으로 가능한 주택담보대출 한도를 계산합니다.
  계산식: 월 소득 × DSR 비율 - 기존 부채 월 상환액

계산기는 LTV 40%, 50%, 60%, 70%, 80%와 DTI 40%, 50%, DSR 40%, 50% 조합을 비교해 각 기준별 예상 대출 가능금액을 보여줍니다. 실제 은행 심사에서는 규제지역, 주택 수, 신용점수, 대출상품, 만기, 금리, 소득 인정 방식에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

원리금균등, 원금균등, 만기일시상환의 차이

• 원리금균등상환—매월 내는 금액이 거의 일정한 방식입니다. 초반에는 이자 비중이 크고 시간이 갈수록 원금 상환 비중이 커집니다. 월 납입액을 예측하기 쉬워 가장 많이 비교하는 방식입니다.
• 원금균등상환—매월 갚는 원금이 일정한 방식입니다. 초반에는 이자가 많이 붙어 월 상환액이 높지만, 시간이 지날수록 잔액이 줄어 월 상환액도 낮아집니다. 총 이자는 원리금균등상환보다 적어질 수 있습니다.
• 만기일시상환—대출기간 중에는 주로 이자만 내고, 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 당장 월 부담은 낮지만 만기 때 큰 금액을 준비해야 하므로 상환 계획이 중요합니다.

같은 금리와 같은 대출금액이라도 상환 방식에 따라 월 상환액, 총 이자, 마지막 상환 부담이 크게 달라집니다. 이 계산기에서는 세 가지 방식을 모두 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

• 중도상환수수료는 얼마인가요?—보통 대출 실행 후 3년 이내에 일부 또는 전부를 갚으면 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 남은 대출잔액 또는 상환금액의 약 1.2~1.5% 수준인 경우가 많지만, 상품과 은행에 따라 다릅니다. 3년이 지나면 수수료가 0원이 되는 상품도 많습니다. 이사, 갈아타기, 목돈 상환을 계획하고 있다면 3년 이후 상환이 유리한지 확인하는 것이 좋습니다. 일부 상품은 매년 잔액의 10% 범위 안에서 수수료 없이 상환할 수 있는 조건을 두기도 합니다.
• 변동금리와 고정금리 중 무엇이 더 유리한가요?—정답은 금리 전망과 본인의 위험 감수 성향에 따라 달라집니다. 변동금리는 처음 금리가 낮은 경우가 많지만 시장금리가 오르면 상환액이 늘어날 수 있습니다. 고정금리는 처음 금리가 다소 높을 수 있지만, 금리가 올라가도 상환액이 안정적입니다. 금리 상승이 걱정된다면 고정금리나 혼합형 상품이 편할 수 있고, 금리 하락을 예상한다면 변동금리가 유리할 수 있습니다.
• 은행에서 말하는 대출 가능금액과 계산기 결과가 다른 이유는 무엇인가요?—은행은 소득 증빙 방식, 신용점수, 규제지역, 주택 수, 담보평가액, 기존 대출 종류, 금리 스트레스 테스트 등을 함께 봅니다. 이 계산기는 입력값을 기준으로 한 추정 계산이므로 실제 승인금액과 차이가 날 수 있습니다.
• 취득세와 부대비용을 대출금에 포함하면 좋은가요?—초기 현금 부담은 줄어들지만, 그 비용에도 이자가 붙습니다. 당장 현금이 부족하면 도움이 될 수 있지만, 장기적으로는 총 이자와 월 상환액이 늘어날 수 있습니다.
• 거치기간을 두면 무조건 유리한가요?—아닙니다. 거치기간 동안 원금이 줄지 않기 때문에 총 이자는 늘어날 수 있습니다. 초반 현금흐름이 꼭 필요한 경우에는 유용하지만, 전체 비용까지 함께 보는 것이 좋습니다.
• 원리금균등상환과 원금균등상환 중 어떤 방식이 좋나요?—월 납입액을 일정하게 관리하고 싶다면 원리금균등상환이 편합니다. 초반 부담을 감당할 수 있고 총 이자를 줄이고 싶다면 원금균등상환이 유리할 수 있습니다.
• 내 예산으로 살 수 있는 집값은 어떻게 계산하나요?—현재 월세 또는 절감 가능한 주거비에 추가로 부담 가능한 월 여유자금을 더하고, 예상 관리비와 유지비를 뺀 금액을 월 상환 가능액으로 봅니다. 이 금액과 대출기간, 금리를 이용해 가능한 대출금액을 계산한 뒤 자기자금과 부대비용을 함께 반영합니다.